连云港市物业服务企业内控机制考核办法

 连云港市物业服务企业内控机制考核办法（试行）

为进一步规范我市物业服务企业经营行为，强化企业自身建设，提升物业服务企业服务水平，切实维护广大业主的合法权益，促进我市物业管理市场的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、考核对象

全市行政区域内已取得物业服务企业资质（含外埠来连备案企业）的物业服务企业。

二、考核内容

内控机制考核内容包括：接受属地政府及主管部门指导与监督、物业行业市场秩序、企业建设与管理、物业管理制度完善、服务人员从业要求、与业主沟通交流及与业主自治组织关系、精神文明建设等七项内容。

以上具体考核内容详见《连云港市物业服务企业内控机制考核内容及评分标准》(附件1)。

三、考核原则

（一）过错处罚原则。指物业服务企业在存在过错的情况下，才能对其进行扣分。

（二）公平公正原则。坚持实事求是，依法依规办事，坚决杜绝讲私情或暗箱操作问题。

（三）年度与重点考核相结合原则。市、县区两级主管部门原则上每年对企业考核一次，也可根据投诉、企业日常管理情况对部分企业进行抽查。

四、考核办法

（一）考核主体与组织。分县区物业管理行政主管部门及市物业管理行政主管部门两级考核。县区级考核由企业所在地县区物业管理行政主管部门会同属地街道办事处（乡镇人民政府）负责组织。市级考核由市住房局负责组织实施。考核组成员可由物业管理行政主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）人员组成，也可邀请其他城市物业行业专家、属地人大政协代表、业主委员会成员代表、物业服务企业代表等，组成考核组进行考核。

（二）考核方法。考核采取现场检查、个案监督及日常考核相结合的方式。县区对所属企业考核面不低于80%（含免予考核企业），市级考核由市住房局组织或委托市物业协会组织实施，以抽查为主，抽考面每年不少于企业总数的15%，抽查应坚持随机性、均衡性和重复性原则；个案监督主要由接到信访投诉的单位组织对特定小区涉嫌存在违规行为展开的监督考核；日常考核应注意及时性并保存好相关依据。

经考评组确定，符合下列条件的物业服务企业本年度可以免于考核：

1.企业管理工作上一年度获市级及以上物业管理行政主管部门表彰的；

2.企业上一年度内控机制考核成绩名列全市前十名的；

3.企业近一年内因管理服务创新获市级及以上主流媒体正面报道、对行业发展有重大促进且管理的所有项目无属实投诉的；

4.其它经市级主管部门认可的条件。

有下列因素之一的问题企业可以直接认定考核不合格：

1.企业不接受、不配合内控机制考核的；

2.企业超越资质许可范围承接物业管理项目或违规转包项目的；

3.企业未经物业管理行政主管部门批准擅自采用协议方式接管前期物业管理项目，或采取其它违规行为承接物业管理项目的；

4.企业被限制处罚后仍继续承接新项目的；

5.企业未按合同约定，违规退出物业管理项目，不按规定办理移交手续的；未按规定办理物业服务合同备案手续的；

6.企业干涉、阻扰业主委员会成立，或存在暴力威胁业委会成员行为的；

7.企业发生重大责任事故，给业主造成人员伤亡或重大财产损失；企业发生重大群体投诉事件，在行业、社会造成恶劣影响的；

8.企业挪用专项维修资金、擅自改变物业用房用途的；

9.企业不及时履行劝阻、制止、报告违章搭建等违规行为的义务，造成严重后果的；

10.对市、县区、街道（乡镇人民政府）的整改指令拒不执行或整改不到位的；

11.市、县区物业主管部门认定的其它情形。

（三）考核程序。

1.现场检查。考核人员对企业进行现场检查时，企业应派专人配合，也可请小区业主委员会成员参与检查，检查情况记入《物业服务企业内控机制考核检查情况通报》(附件2)；

2.考核结果反馈。考核主体根据考核人员的现场考核情况，对照考核标准进行评分，并对存在问题的企业发放《物业服务企业内控机制考核整改通知书》(附件3)；

3.考核结果公布。县区主管部门应在规定时间完成，并及时将《XX县区XX年度物业服务企业内控机制考核情况报告》、所有被考核企业的《物业服务企业内控机制考核检查情况通报》表复印件，于每年11月底前报市住房局物业处，其中需市级主管部门奖惩的，应提出奖惩建议。

县区主管部门可视情将考核结果在辖区范围内向社会公布。市级考核在县区考核的基础上进行抽查，市级考核结果由市住房局每年公布一次，公布形式为行业内通报或媒体公示等。市级考核《通报》印发县区主管部门存档，并作为日常管理参考。

4.考核点评及奖惩。市住房局每年召开一次物业服务企业考核点评会，邀请各县区物业管理行政主管部门分管物业管理工作的负责人及相关人员参加，研究决定对优良企业的表彰及对问题企业的处罚。

五、考核分值计算

总分=100-全年第1至7项考核累计扣分值。

六、考核奖惩

（一）实行警示制度。在内控机制考核中，被一票否决及扣分达15分的企业为考核不合格。县区及市物业主管部门应向不合格的企业发出警示函，并记入《连云港市物业服务企业信用档案管理系统》。凡考核不合格企业，县区及市物业主管部门可对其作出年度内不得申请核定资质等级、不得参与本市内各类前期物业管理招投标活动、不得承接新的物业管理项目、不得参加各类物业管理相关的评优评先活动。物业服务企业及时整改并经过验收合格后，由县区主管部门报市主管部门批准后方可解除警示。

（二）行政处罚。在监督考核中发现物业服务企业违反法律、法规、规章有关规定的，依法予以行政处罚。

（三）物业管理招投标。物业服务企业在内控机制考核中的得分可作为前期物业管理招投标评定投标人诚信分值及业委会、物业管理委员会等选聘物业企业的重要依据。

（四）评先评优。各级应将内控机制考核得分作为评选优秀物业服务企业、对企业进行奖惩的重要依据。

本办法自2013年9月12日起施行。

附件：

1.连云港市物业服务企业内控机制考核内容及评分标准

2.物业服务企业内控机制考核检查情况通报

3.物业服务企业内控机制考核整改通知书

附件1：

连云港市物业服务企业内控机制考核内容及评分标准

 附件2：

物业服务企业内控机制考核检查情况通报

考核组名称：

此表经考核组填写后，根据上级要求或考核部门决定，可在市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）相关部门或相关物业协会等部门单位间通报。

考核组成员签字：

考核时间：     年    月   日

附件3：

物业服务企业内控机制考核整改通知书

考核组名称：

考核部门盖章：